“成都世纪城梦想派最新动态”

本篇文章3778字，读完约9分钟

作者:傅永胜罗春雷

、事件事实

年初，成都许多业主将通过成都会展中心看到巨大的广告。 在成都会展中心的黄金地带，推出了世纪城梦学校这个新的房地产项目，现有的精装住宅，一、二层是商店，三、四层是公寓。 年收益率在12年内固定在5%左右，很多酒店已经预先结算。 据说是四川益能商业管理有限企业作为开发商开发的。 最近业主发现，益能企业不是开发商，而是所谓的代理商，为他人卖房。 这所房子不是新房子，是二手房。 地主都是叫李萍的个体。 这个体力特别旺盛，成立了一个大的销售部，安排了很多帅哥美女卖房子。 目前，房子的装修还没有完成。 像大型工地一样，酒店还没有上传。 公寓和店铺混合在一起，对方拖欠了房租。

据调查，四川益能经营管理有限企业成立于年，李萍作为大股东持有企业90%的股份，企业于2019年被注销。

以李为例，在听说“开发商”含义的企业虚假销售推广后，于年6月16日与成都新宇物业管理有限企业(以下简称“管理企业”)签订了《房屋买卖合同》(以下简称“销售合同”)和《委托经营管理协议的成都世纪城梦派最新动态》(以下简称“管理企业”) 此前的销售业务由益能企业进行，但最终益能企业的大股东与李签订了销售合同。 销售合同规定店铺通过租赁方法销售。 按现状交房的出卖人必须在买受人支付全部房费后360天内交付该房屋。 90日以上不提供房间的，买方有权解除合同。 出卖人和买受人同意委托商业管理有限企业按程序办理房屋交接手续。 之后，李将所有款项支付给第三方，由益能企业开具收据，而不是由第三方直接进入的账户。

根据管理协议，管理企业全面负责店铺的租赁和管理，委托期为12年，具体约定每年的租赁金额。 益能企业宣传的商家高收益率已在管理协议中得到确定证明，但业主发现注册资金100万的管理企业无法向业主支付高额租金。 事实上，管理企业没有向业主支付租金，但李萍向业主支付了租金。

商铺交易不同于常规房屋交易，不仅涉及房屋所有权的转移和支付，还涉及公司融资和商铺经营收入。 这些问题往往是多个主体混杂在一起的，真假难辨，普通业主不太容易区分相关主体。 但是，问题发生后如何维护自己的合法权益，也是大家应该考虑的问题。 根据我们的经验，售后问题发生后，我们的主要责任对象是商品房买卖合同的出卖人，以出卖人为中心，明确出卖人与相关主体的关系，明确和确认对方的销售互联网。 只有这样才能更有效地抓住对方的弱点，维护业主的合法权益。 因此，我们的团队基于上述例子的事实，从以下几个方面进行了初步的分解，以供参考。

1 .李萍、益能企业、管理企业和业主之间的法律关系

李萍作为房屋买卖合同的出卖人，与业主有房屋买卖合同的关系，业主没有异议。 但是，这与大多数售后服务例子有很大不同。 售后服务例子的卖方通常是开发者。 表面上看，开发商和卖方李萍没什么不同，但本质上破案有很多困难。 也就是说，开发商房屋买卖适用的《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件审理中适用法律若干问题的解释》等规定难以适用。 只要不能否定益能企业的法人资格，除非说明李萍作为股东参与了益能企业，否则法律不容易赋予购买者对益能企业的有利地位。 但是，即使无视上述因素，李平也必须忠实履行房屋买卖合同约定的义务，如有违约应承担违约责任。

益能企业与业主的关系比较模糊。 根据销售合同，怡能企业应该是卖方李萍的代理。 但是，合同中只规定益能企业代为办理交接手续，办理房屋权属转移登记。 没有其他资料表明益能企业有其他代理权限。 另外，推测在房屋买卖合同签订之前，益能企业对世纪城梦学校项目的房屋进行了大量的推广。 因为这家益能企业可以说是李萍的销售代理。 如果能说明益能企业是李萍的销售代理，那么益能企业推广的文案也可以看作是李平表达的意思。

管理企业与业主的关系是委托合同，双方必须按照委托合同履行合同义务。 因此，管理企业的首要义务是向业主支付租金。 违反这一首要义务构成根本违约。

根据伊能企业在工商部门的历史资料，李萍是伊能企业的大股东，占伊能企业股份的90%，基本上可以推断伊能企业为李萍所有。 杨继龙这个人是益能企业的三大股东之一。 他持有管理企业51%的股份，有权决定管理企业的决定。 从人员方面看，卖方李萍、益能企业和管理企业在人员方面有关系。

其次，李萍作为买卖合同的出卖人，是房费的收款人，但买家的一部分钱记入武侯区原春园装饰材料经营部账户，一部分记入其他第三方账户。 武侯区原春园装饰材料经营部负责人是益能企业股东蒋。 益能企业开出了收据。 那么，目前还不知道这笔钱最终会不会转移到李萍身上。 即使这笔钱落在李萍名下，第三方和李萍之间也有很多复杂的财务关系，不容易整理。

另外，管理协议中规定管理企业向业主支付租金，但根据业主的反映，管理企业没有履行向自己支付租金的义务，向业主支付租金的是李萍。 那么，李萍为什么要向复位管理企业支付租金呢？ 他们之间有相应的合作协议吗？ 这些无法解释的问题是李萍和管理企业联系在一起的有力证据。

根据房屋买卖合同，出卖人李萍应当在乙方签订合同并支付全部房屋价款后360天内将该房屋交付乙方。 逾期超过90天的，乙方有权解除合同。

根据上述协议，李先生必须履行交往义务。 但是，根据房主的报告，李萍没有履行过将房子交给房主的义务。 目前，经信息表述，已被告知业主已委托该房屋管理企业全权管理，因此该房屋已由管理企业移交。 但是，没有材料表明所有者有管理企业房间交接的权力，所有者也没有领取任何房间手续。 另外，销售合同上双方同意委托怡能企业按流程办理房屋交接手续，但这个复印件上没有证明怡能企业是代理哪一方办理交接手续。 业主代理办理交接手续，显然侵犯业主收回房屋的权利。 因为至少李萍作为益能企业的大股东，益能企业为了维护李萍的利益，很可能侵害业主的利益。 因此，本协议不能理解为企业代理业主有办理移交手续的权利。

目前，业主表示，许多房屋未进行装修，与业主的预期目的相差甚远。 很多房子实际上送不出去。 李萍作为该房屋的出卖人，未履行交房义务，逾期超过90天，构成根本违约，业主有权解除合同。

许多业主反映，卖房人卖房时，业主购买的房子是三层、四层的装修公寓，有许多酒店入住。 他们给业主看了相关的模型。 一楼和二楼都是商店。 但是，长期以来，很多业主发现购买的房子其实是格子店，不是以前营业员介绍的精装公寓，而是公寓和店铺混合在一起的。 另外，商品房买卖合同中规定房屋按现状交货，但目前的具体情况没有得到证明。 当时买方想去现场看，但对方以难以看到装修现场为理由回避了。 销售员口头上说，如果以后拆除房子的话，赔偿将会增加3倍。

那么，从保护业主利益的角度如何确认房屋的质量呢？ 我们可以以销售员是卖方在李萍的销售代理为理由，说明销售员做的广告是卖方李平做的广告。 那么，在房屋买卖合同中没有对房屋质量状况做出详细约定的前提下，销售人员对房屋质量状况的公示被视为房屋质量的详细证明。 作为房屋买卖合同的一部分，要求出卖人履行保证房屋质量的责任。 出卖人不能保证房屋质量的，可以构成违约，要求对方承担违约责任或者解除合同。

世纪城梦学校的售后案例不同于常规的售后案例，不仅给我们带来了不同的事件难度，也给我们提供了不同的思路。 在这种情况下，卖方不是真正的开发商，李将作为房东个体出售。 这样业主无权查看开发商的销售许可证、竣工验收备案说明书等资料，涉嫌无法隐瞒。 通过收集相关资料，可以发现严重违法违规行为，主张解除合同，甚至合同无效。 另外，开发商把这么多房子转让给李萍个体是个很多复杂的过程。 在这一过程中，如果关键步骤发生遗漏或虚假，我们可以要求对方承担违约责任，也可以终止合同。

另外，据业主介绍，销售人员不想让业主拍预售许可证原件的照片，只能在现场观看。 但是，没有一个业主不知道原来的预售许可证是否与他购买的房子对应的预售许可证，甚至不知道预售许可证的真实性。 在这种情况下，可以合理推测，开发商将房屋转让给李萍出售，可能是开发商为防止房屋出售而采取的法律要求的各种手续。 这些重要的步骤是缺失的，只要拿到了所有的项目相关资料，基本上就能追溯根源。

刑事案件与民事案件不同，民事案件的说明只有符合概率标准，刑事案件的说明标准才能更高，达到消除合理怀疑的高度。 说明标准的不同在于，既能认定民事案件又能认定刑事案件的案件最终大多被认定为民事案件的首要原因。 但是，刑事案件的解决就像民事案件一样呆板。 民事案件的解决基本依法进行，企业的法人资格不可轻易否定。 在办理刑事案件时，必须综合考虑所有相关因素，从实体角度对事实进行自身评价。

在本案中，这所房子的出卖人是自然人，但李萍·李萍和怡能企业及管理企业有混淆关系。 除了房租和房租的流动之外，还有理由怀疑三人以欺诈手段高价出售房子的事实。 发生这种情况时，李萍和益能企业涉嫌非法吸收公众存款、诈骗、虚假广告、挪用资金等刑事犯罪。 但是，要进行更准确的评价，需要知道详细的材料。

以上文案是我们团队根据业主提供的现有资料进行的初步分解，不代表我们后期的具体诉讼构想，仅供参考。 我们为了最大限度地保护当事人的合法利益，根据不同阶段的材料采取不同的战略。