“湾区地主⑦益田集团 无米之炊”

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2007年以来，房地产领域发展迅速，各种房地产公司也在随意奔跑，有成功的登山者，也有失意的人。

益田集团属于后者，10年间投入木龙项目超过10亿，进入商业、金融、新兴产业等轨道，较早进行多元化转型，错失了房地产板块扩张的机会。

根据汉毅智库的数据，益田集团全年至2019年的销售额分别为50亿元、71亿元、39.5亿元、29.5亿元、1亿元。 销售额逐年下降，排名垫底。

旧的不能拆太多。 伊田集团的吴群力，1992年辞去体育老师一职开始做生意，直到12年才体会到这一点。

2007年，益田集团进入深圳市罗湖区的木龙社区，开始征求对改造意向的意见。

木龙项目位于深圳市罗湖区核心区，拆迁面积7.7万平方米，开发建设面积6.4万平方米。 园区建于1983年，具有福利室性质，集中于国有企事业单位职工。 涉及61所不动产，第一是6层住宅，共有1340所。

位于深圳黄金地带的核心区，木龙园区当时转型为标杆项目，业内认为该项目一旦完成，效益巨大。

益田对预想中的巨大利益感到非常高兴，这让他忘记了曾经刚刚进行旧制改革的公司可能面临的困难。

实际上，从2007年的意见征集到去年6月，10年的拆迁工作正在进行，还有4户尚未签约。 一些签订了1300多人合同的业主从木龙搬家后，租了房子到处搬家，没有固定的住所。 49位业主也很遗憾地去世了，但没有等到回来的那天。

截至2019年10月，政府最终确认了通过征收未签署合同的4位业主。 年3月4日，罗湖区在年第一季度启动了12个重大项目。 这包括对木龙社区的旧改造，意味着木龙的困境成功了。

据伊田集团介绍，自去年7月开始实行过渡性租金补偿发放以来，为木龙老改革支付的累计金额超过10亿元，资金链紧张问题多次被问到。

即使把木龙的工程比作伊田的废墟，也有些不夸张。 十年来，益田为该项目支付了10亿元以上的租金补偿，远远超过了2019年3.45亿元的净利润。

也许是受老木龙改造项目的拖累，益田集团的销售额逐年下降，扩张的步伐变得保守了。

据丰勋公开介绍，从年到2019年间，深圳商住地块、东莞商住地块、桂林地块相继中标，年不被发现。 这几年，征地数少，销售额逐年下降，所以不难理解为什么伊田集团落后。

据知情人士透露，2019年10月，木龙项目的所有进程已经完成，目前该项目正在建设中。

冯彩勋在现场调查中发现，木龙项目位于龙岗线翠竹地铁站出口。 项目现场正在建设中，有塔吊和运输车从事。 目前，项目房屋全部拆除，处于基础挖掘阶段。

木龙项目主体伊田集团相关负责人表示，整合其多行业的高质量资源和特点，使项目处于集生活、商业、科技、文化、娱乐为一体的高质量生活空之间。 益田集团还计划聘请世界著名建筑师安藤忠雄在这里创造“音乐世界”，使之成为城市文化新的地标。

处理拆迁问题

事实上，不可移动的木龙项目是深圳旧改革宴会下“困难”的缩影

可以用一组数据说明。 截至2019年12月31日，共有840个项目被列入深圳市城市更新规划，478个项目得到城市更新专项规定的批准，386个项目得到实施者确认并公示。 各规模计划执行率为32.2%，各规模计划通过率为59.7%，证明了整体执行率较低。

7月20日，征求意见稿在市人大常委会网站上公开征集，提出处理问题的新思路:签订的搬迁安置协议法定产权比例在95%以上，且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对部分未结房屋单独征收。

作为具体的补偿方案，《新拆迁条例》也给出了标准:套房内部面积1:1以上的比例，或按建筑面积进行补偿。 这也是政府首次公开的最低补偿标准，没有将拆迁和补偿的比例的差异最大化。 但是，1年内未达到95%以上的续保意愿和合同率的，3年内不包括在续保计划中。 一定程度上对业主施加压力，使项目不能长久持续。

老改老手表示，上述补偿方案可以比较有效地降低拆迁搬迁预期，降低市场预期，比较有效地处理拆迁难的现象，推进旧城改造项目的实施。

“城市更新需要深圳突破土地限制，扩大空之间的规模，优化空之间的布局，完善城市功能，重构空之间的价值。 《更新办法》制约深圳城市更新的体制创新和适应，有助于处理当前问题，同时着眼于城市长远快速发展，推进有序、规范、高效的城市更新事业，进一步提高城市质量和竞争力。 此外，还将为大湾区其他城市提供重要参考”。